长沙国王陵考古遗址公园管理处：汉长沙国考古遗址公园部分物业管理服务采购项目采购需求公开

汉长沙国考古遗址公园北以时代倾城小区四期南侧围墙为界，南以二环路为界，西以望藕路为界，东以银杉路为界，横跨望城、岳麓两个行政区域，总面积2平方公里，共有王陵12座。汉长沙国考古遗址公园部分物业管理服务外包采购项目总面积82707平方米，其中总建筑面积1976平方米，道路及硬质铺装面积为15727平方米；绿地面积为64094平方米。主入口两个。本项目主要包括汉长沙国考古遗址公园古墓葬群和文物的安全管理服务；园区地面、水域、绿化带内、办公室管理用房及厕所等各种公共设施的清洁卫生管理服务；园区内所有草坪、灌木、乔木的绿化管理服务；汉长沙国考古遗址公园开放日和来宾接待服务以及园区内各种设施设备的管理维护服务。

按国家、地区及行业标准执行。

★1、投标人应承诺为本项目安排不少于35人的项目服务人员，其中项目经理1人，负责项目的所有运营工作和管理处工作对接工作。中心监控室及两处门岗监控室安保人员9人，每班1人一日3班进行24小时巡逻，负责国保重点保护区域及遗址公园监控值班，及时发现治安、消防等安全隐患，并报告处理，同时负责遗址公园大门门岗值班服务，外来进出人员、车辆出入管控，并在公园开放日做好游客排队安检、体温检测、身份证识别引导、秩序维护、应急处突，特殊人群看护和引导，物品寄存引导等（需兼职现场应急救护员）。考古文物库房安保人员3人，每班1人一日3班进行24小时巡逻，负责出土文物保管库房的安全。安全巡逻（桃花岭汉墓）1人，每班1人，负责遗址公园安全巡查、巡管工作，重点防护国保区域安全，一人一车24小时巡逻。安全巡逻（陪葬墓群）1人，每班1人，负责遗址公园安全巡查、巡管工作，重点防护国保区域安全，一人一车24小时巡逻。开放日及活动安保人员2人，负责园区文物本体维护及文物周边环境的专项维护工作。设备管理人员2人，设备运行和水电技工各1人，设备运行人员负责强弱电设备的运行、维护、检测等，水电技工负责水、电、泥木等设施维修、维护工作。保洁人员共计5人，其中考古文物库房展厅、社会教育室、大楼内公共区域、南国汉韵临时展厅、楼梯间、过道走廊以及公共卫生间（三处）等保洁2人，公园内道路、广场、水域、绿地、公共设施设备等保洁3人。绿化维护员3人，负责园区内64094㎡草坪的修剪和维护。园林维护员8人，负责园区内所有树木修剪、施肥、病虫害管理等。所有服务人员要在合同签订后10日内安排到位。在服务期间，成交单位自行承担所有项目服务人员的安全，并为其购买意外保险等保障。

2、成交单位为员工配备工作服和工作证，清洁员上班必须穿工作服、佩带工作证。

3、保洁工具（如扫把、拖把、作业器械等）由成交单位自行解决。

4、★成交单位须在投标文件中承诺中标后无条件配合采购人的重大活动、迎检等临时工作。

5、服务期限内，成交单位应承担所需全部服务人员的社保、医疗、安全等全部责任。

①服务期限：一年，2025年1月1日起。

②服务地点：汉长沙国考古遗址公园。

③履行方式：成交单位根据采购人要求，完成指定区域内的各项服务直至项目验收合格。

1、物业验收查验：

成交单位参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

2、清洁卫生管理

1） 管理内容：

(1) 清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

(2) 垃圾桶每天清理2次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

(3) 每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

(4) 每周二次文物库房、园区内设备巡回保洁，南国汉韵展厅内5-10分钟巡回保洁。

(5) 服务范围：保洁整备工作在每天的8:30前完成，对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；楼内公共开放区域、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含卫生间用品）、设施（各类标识牌、垃圾分类回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

(6) 在园区闭园期间，物业公司须对楼内设施进行巡回清洁、养护；巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板等）进行日常清洁养护处理；巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对园区内既定的石材表面每年度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。

(7) 每半年定期对园区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

(8) 每天及时收集园区内垃圾并集中清运至垃圾中转站，依据垃圾分类相关法律法规及各类文件，做好垃圾分类工作，做到分类投放、收集、运输、处置等工作。

(9) 协助对园区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

(10) 每周结合实际情况，对园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

(11) 每半年定期对消防蓄水池进行彻底清洗。

(12) 根据实际情况，每天至少一次对园区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

(13) 完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

(14) 做好大型活动举办、重要接待任务等的突击保洁工作。

2）具体标准及要求：

(1) 有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

(2) 园区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据参观人数流量不定时清洁。

(3) 保证建筑物外墙，每年全面清洗至少一次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

(4) 保洁人员的呼叫响应时限为5-10分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；成交单位负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；成交单位负责园区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

(5) 成交单位负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

(6) 清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨园区内排水明渠内无堵塞、无积污。

3）对保洁人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

3、安全管理服务

1）服务范围：

(1)负责园区范围内包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天候安全保卫工作。

(2)负责园区内重要岗位和重点部位（中心监控室、门岗监控室、桃花岭汉墓和陪葬墓群等）24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各单体楼内秩序维护及疏导，确保园区秩序井然有序。

(3)负责出入园区的人员、物资及车辆的出入管理。

(4)负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。

(5)负责园区的24小时巡逻值班。

(6)负责园区的24小时消防值班工作，每年消防演均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

(2)修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

(3)病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

(4)除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

(5)灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

(6)降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

(7)扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

(8)草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

(9)补栽

服务期间，由于成交单位养护不当而造成树木、苗木死亡的，由成交单位按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；人为破坏而造成植株死亡的，由园区负责。

(10)花卉布置

配合园区根据需要布置花卉，满足园区对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。

(11)对绿化养护人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③具备二年以上园林绿化养护经验。

6、设施设备管理：

(1)供、配电设备管理维护

1）服务范围：

对园区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①高、低压配电室有强电维保人员24小时值班, 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。（电气设备高压绝缘预防性试验检测*方负责）

(略) 电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知园区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

2）工作标准及要求：

①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

3）工作标准

对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

(2) 给、排水系统设备运行维护

1）服务范围：

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池， (略) 每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

2）工作要求

①每月报告园区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告园区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

3）工作标准及要求

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

(3)消防系统设备运行维护

1）工作范围：

①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

②消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

2）工作要求：

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

①保障消防系统日常运行。

②定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

③根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

④每年制定消防系统保养计划，并负责组织实施。

3）工作标准及要求：

①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

③园区内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

④制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

(4)建筑物室内、外公共部分日常养护维修

1）工作范围

①巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

②墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

2）工作要求

①保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证屋面局部有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

3）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

(5)对设备维修养护人员素质的要求：

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③上岗人员需具备三年以上的工作经验。

7、国保维护区域管理

(1)针对国保区域的特殊性和重要性要对上岗安保人员进行岗前培训。

(2)国保区域内绿植管理和养护应采用绿色环保的方式和措施，防止对土壤和周边环境造成污染。

本项目按照关 (略) 政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔2024〕5 号）程序验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

1、结算方法

①付款人：汉长沙国考古遗址公园。

②付款方式：服务费用支付与服务质量考核结果挂钩，具体费用以每季度质量考核结果为准，按季度支付，采购人凭中标人正式发票支付上季度的服务费用。考核具体见《物业考核细则》。*方成立物业监管小组每季度考评一次，平均分不得低于90分，每低1分，扣除当季度管理费的2‰，【若连续两个季度物业考核满意度未达到90分（不含90），或一次总分低于80分】，采购人有权终止合同。

2、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，人员工资、员工福利、员工食宿、办公场地、设备设施、员工社保，公共责任险、所需物料、用水用电、设备维修以及零星维修项目、办公费用、税收管理费、利润、财务等所有费用。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交单位免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、在结果公告公示期内，成交单位须向采购人提供投标文件中所提证件资料和合同资料原件，采购人将对成交单位投标文件提供的证件资料和合同资料原件进行核实，如发现虚假应标者或与投标文件不符者，将依法提请财政部门进行监督检查，追究其法律责任。

4、采购人不组织现场踏勘，投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5、设备的维护与维修：房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元以下的（含500元）均由成交单位承担（依据小修界定表厘清维修范围）。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购人负责。

6、绿化所需肥料、农药、补种费用等由成交单位负责，采购人不另行支付费用。

7、如遇园区有重大活动、重大接待、重大节日时，成交单位应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由成交单位承担。

8、采购人不提供成交单位的办公场地和员工食宿，由成交单位自行安排。成交单位产生的水电费用由成交单位自行结算。

9、物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。