国家税务总局榆树市税务局物业管理服务项目采购需求

采购需求前附表

一、项目概述

根据工作需要，国家税 (略) 税务局物业管理服务采购项目，为国家税 (略) 税 (略) 办公楼、 (略) 办公区、 （ (略) (略) 3791号、 (略) (略) 2859号 ）提供办公楼 (略) 区办公区域综合服务、房屋及设备设施维护、共用设施设备管理、公共秩序维护、环境保洁、绿化养护服务、会议服务、特约服务（餐饮服务）、突发事件应急管理、绿色物业以及标准化建设等。五棵树税务分局提供特约服务（餐饮服务）、公共秩序维护；八号税务所提供公共秩序维护工作。

二、预算及服务期限

（一）本项目预算(略)元/年。

（二）服务期限为2025年1月1日至2027年12月31日。

（三）合同签订：服务期限3年，一年一签，第二年第三年合同金额以第二年第三年预算批复为准。

三、服务范围

（一）物业项目基本情况

本项目包含：位于 (略) (略) 3791号，建筑面积 7390㎡， (略) 落地面积2924㎡，机动车泊车位81个；位于 (略) (略) 2859号，房屋由主楼、东侧小楼等组成，总建筑面积5912。㎡，前院面积2150㎡，机动车泊车位28个；五棵树税务分局总建筑面积863㎡， (略) 落面积5780㎡；八号税务所总建筑面积127㎡，前院面积 80㎡。

（二）术语和定义客户

物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人。 物业管理：采购人（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理服务：采购人通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理服务主要内容

——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等；

——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境；

——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果；

——房屋及设备设施维护：保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行；

——共用设施设备管理：提供机房、供电系统、电梯系统、供冷供暖、给排水系统、消防系统、安防监控系统、门禁系统等管理服务，保证设施设备正常运行；

——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序；

——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务；

——特约服务（餐饮服务）：须另外约定的其他服务，涉及设施设备的年检、专业维保、外墙清洗、地毯清洗、餐饮服务等专业服务；

——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演。对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。需整改问题及时整改完成。

（二）物业管理服务人员基本要求

1.持证上岗

根据国家有关规定及行业要求，物业管理的部分岗位要求持证上岗：

——主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书；

——特种作业人员应取得相应特种作业操作证；

——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；

2.职业素质

（1）政治素质

——热爱祖国、诚实信用；

——爱岗敬业，恪尽职守；

——遵纪守法，团结协作；

——无违法犯罪记录。

（2） 业务技能

——具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；

——具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；

——具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；

——熟练使用相关专用设施设备。

（3）身体素质

仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件。

（4）文化素质

具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能。

（5）年龄条件

依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求。

（6）安全生产

严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。

3.行为规范

（1）着装

统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服。

（2）纪律

——姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；

——语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

——严格履行岗位职责；

——不准刁难客户及来访人员；

——不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；

——遵守采购人单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播采购人单位内部的机密；

——有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；

——认真填写值班记录，做好交接班工作；

——爱护公物，爱护客户财物；

——自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁。

（三）人员配置标准

（1）物业主管1名物业主管配置1名，负责管理物业项目人员及日常物业工作；

——物业主管要求有物业管理相关从业工作经历

（2）秩序维护员9人， (略) 5人（白天秩序维护员3人，巡逻人员2人）， (略) 2人（巡逻人员2人），乡镇分局所2人（巡逻人员2人）；

——所有秩序维护员，性别：男，年龄应为57周岁以下；

（3）保洁人员7人， (略) 4人， (略) 3人；

——所有保洁人员应具有健康证，年龄可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定。

（4）会务服务员8人

——年龄50周岁以下，具有健康证，听从采购人及物业主管领导，做好会务服务相关工作。

（5）消防中控值班室人员8人

——负责定期进行巡检；应熟练掌握消防处置程序和相关要求，做好消防日常管理工作

——所有消防中控员，性别：男，年龄应为57周岁以下；

（6）食堂服务人员11人，其中厨师2人，面点师2人，服务员2人，杂工3人，洗碗工2人。

——食堂服务人员均应具有健康证，年龄： 55岁周岁以下（含）之间；

①厨师，面点师要求有从事相同工作的经历，熟练制作各式菜肴面点、提供编制周菜谱的建议。

②服务员，杂工，洗碗工，要求品貌端正， 能按工作流程完成各项服务任务。

（四）其他要求

1.中标人应与其指派提供服务的劳动者建立劳动关系，并严格执行《劳动

法》等相关规定，确保工资、各项保险符合相关规定。

2. 若中标人在采购人食堂就餐，则人均餐费标准不低于采购人员工标准。

六、考核细则

采购人每月按照物业管理服务指标及考评表对中标人进行物业管理监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。

（一）事故过错责任。事故过错责任是指因中标人存在管理责任，导致标的物业发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级:a、一般事故过错责任，指中标人存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币【2】万元的情形；b、较大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害（低于10级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级）或财产损失达人民币【5】万元的情形：c、重大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害（伤残等级10级以上，含10级）或财产损失达人民币【10】万元的情形。

（二）标的物业出现前款事故过错责任的，中标人除赔偿采购人或第三人损失外，采购人还有权要求中标人按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当月的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%； 重大事故过错的扣罚比例幅度为25%。

（三）上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以采购人的意见为准。

（四）采购人将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司物业服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费。

（五）考核采用百分制，其中：

90分（含）以上为优秀，支付当期合同价款；

90分以下至85分（含）为良，支付当期98%的合同价款；

85分以下至80分（含）为中，支付当期95%的合同价款；

80分以下至75分（含）为一般，支付当期90%的合同价款；

75分以下至70分（含）为较差，支付当期85%的合同价款；

70分以下为差，采购人有权终止合同。

表8 考核规则表

采购人检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面整改及扣分通知书，物业负责人签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格的进行处罚扣款。

（六）中标人承担的责任：

1.因物业服务人员在物业服务范围内从事违法活动导致的相关责任；

2.因工作失误或失职导致物业服务范围内财产被盗责任；

3.因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任；

4.因操作不当造成物业服务范围内的设备、设施损坏的责任；

5.因在管理内容或职责范围内未有效排除险情（自然灾害除外）或未及时反馈给采购人而造成访客及员工伤残责任；

6.因管理松散，未按采购人规定浪费资源，视情节轻重扣减物业管理费；

7.因未达到物业管理质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行奖惩，严重者解除合同；

8.因半个月内两天以上（含两天）人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当季5%物业管理费；

9.因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担；

10.因合同期内中标人无故单方解除终止合同，除赔偿采购人经济损失外，扣除全部履约保证金。

（七） 物业管理服务前期交接工作的要求：

1.中标人对物业管理服务前期交接工作不收取任何费用；

2.中标人须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位；

3.中标人必须参加物业管理项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由中标人承担。

七、合同、验收及付款

本项目拟签订固定总价的服务合同。

验收和付款安排：按照《国家税务总局关于税务系统政府采购助力企业复工复产的通知》（税总函〔2020〕116号）第二条、第三条规定，本项目拟从合同签订之日起次月，采购人根据考核验收结果，按月支付物业服务费用。

八、其他要求

（一）中标人严格按照合同的要求向采购人提供物业管理服务，并达到质量标准。

（二）中标人严格遵守采购人的各项规章制度和管理规定，并确保采购人的正常工作环境，办公秩序及安全。

（三）采购人可提供的食堂，餐费由中标人自理（具体标准由(略)(略)双方协商解决）；

（四）中标人必须按要求配备强干物业队(略)，物业工作人员须身体健康，经采购人审核同意后，方能上岗。

（五）建立安全责任制，中标人在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，中标人员工在工作区域内因操作不当造成设备设施、配件损坏及人员受伤、死亡的，由中标人承担全部责任。并对给采购人造成的损失按实际发生金额进行赔偿。凡是中标人管理不善、操作不当等原因导致人身伤亡事故，由中标人负责。

（六）采购人提供中标人使用的全部资产属采购人所有，中标人不得出售或转让。

（七）中标人应遵守采购人规定，并服从采购人工作人员的管理，采购人有权要求中标人重做未达到标准的工作。中标人应完成采购人交办的临时性工作。

（八）采购人为中标人提供生活用水、用电、办公场所等条件。

（九）采购人有权要求中标人配齐符合规定的工作人员（全体工作人员必须具有身体健康证明）。配备人员达不到采购人标准应立即调换或辞退。

（十）中标人应定期组织员工进行培训，提高其专业技能，牢固树立为采购人服务的思想意识。

（十一）中标人所有员工不得使用电饭锅电磁炉等与工作无关的电器设备，不得在楼内存放易燃易爆物品，对违反规定的，由采购人按考核规定扣减相应费用。

（十二）中标人因故无法正常工作时，应报采购人同意，人员应立即补齐并报备给采购人。

（十三）中标人应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费。

（十四）中标人应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作。

（十五）在合同履约期内，中标人应对任何时候、任何情况下发生的用工人员意外伤害事故或用工人员致他人意外伤害等事故涉及的责任和赔偿承担全部责任，不得就此向采购人主张任何权利。凡提供服务人员出现任何事故和伤害，全部由中标人负责（包括人身伤害事故）。

（十六）投标人为本项目所配备的人员不得随意辞退、调离、转岗，且投标人所有人员进场服务前，需向采购人提供所有入场人员清单由采购人进行确认，经采购人确认无误后，方可进场。如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得采购人同意后方可调整。

（十七）采购人对中标人不尽职责的员工，有辞退的建议权。因中标人工作失误给采购人造成经济损失或重大不利影响的，采购人有权终止合同，并要求中标人给予经济赔偿并消除影响。

（十八）中标人编制物业管理服务年度计划，本着高效、精干的原则设置人员，服从采购人的整体管理。

（十九）物业工作人员工资、各项保险及伤亡，严格执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民法典》相关规定。中标人应为物业工作人员购买相关保险。如发生意外情况由中标人自行承担。

（二十）中标人不得拖欠物业服务人员工资，如因拖欠工资而导致的服务质量下降甚至出现重大延误，采购人有权对中标人进行处罚直至终止合同履行。

（二十一）保洁、秩序维护所需清洁消耗品、工具、用具、设备由中标人提供。物业工作人员服装由中标人提供且须先征得采购人认可。

初审：刘娅男

复审：王仙虎

终审：孙百功